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皮海洲

8月28日，我国房地产行业迎来具有里程碑意义的重大政策调整。住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局、证监会等多部门连发多份重量级文件，围绕商品房销售制度、房企信贷管理、资本市场融资渠道等推出一揽子改革举措，改革力度、覆盖广度均十分罕见。

不过，从多部门“组合拳”推出后的市场反应来看，在股票市场，8月31日(也即房地产“组合拳”推出后的第一个交易日)，房地产开发行业指数(881418)表现为高开低走的走势。当天，受房地产“组合拳”新政的利好刺激，该指数以671.94点高开，高开幅度达3.41%，但随后该指数略作冲高便一路回落，到收盘时，该指数下跌1.94%。

应该说，房地产“组合拳”的出台，对于房地产行业意义重大。比如，由住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确提出完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售，以及加强政策措施协同。通知规定，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；继续实行预售的商品住房项目，单体建筑应完成主体结构封顶后才能对外销售。因此，这是一次住房销售制度的重大变革。

又比如，由中国人民银行、金融监管总局联合印发的《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大的灵活度。这一政策的出台，有利于减轻购房者单月的还贷压力。

再比如，证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持上市房企再融资及并购重组，推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。

上述“组合拳”的出台，对于房地产行业的未来发展具有深远的意义。如《关于完善商品住房销售制度的通知》推出商品住房的现房销售，这足以改变房地产行业的发展模式与运行格局，从而让行业发展的步伐变得更加稳健，而不是隐藏泡沫与隐患。

那么，面对如此重要的“组合拳”政策出台，为什么股市中的房地产开发行业指数并没有因此受到提振，反而走出了高开低走的走势呢？究其原因，“组合拳”虽然对房地产行业影响巨大，但对于房地产企业的发展来说，却面临着巨大的不确定性。

就住房城乡建设部等三部门发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》来说，将商品住房的预售销售改为现房销售，这是有利于购房者的举措，但对于房地产开发企业来说，却并非利好。通过预售，房地产开发企业在建房过程中的投入很少，用的都是购房者的钱，相当于是借鸡下蛋。而现房销售，房地产开发企业需要投入大量的资金，从而大幅增加建房成本，如果商品房销路不佳，就会导致大量资金积压。因此，这一举措对于房地产开发企业来说，其实是较大的利空。

真正构成对房地产开发企业利好的是证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，该意见支持上市房企再融资及并购重组，这对于上市房企摆脱困境具有积极意义。不过，上市房企再融资与并购重组都需要市场买单，上市房企不论是再融资还是并购重组，都需要接受市场的考验。因此，即便监管部门支持上市房企再融资及并购重组，但作为上市房企也不宜盲目乐观。房地产“组合拳”政策出台后，房地产开发行业指数走低，就是市场保持谨慎的一种具象化表现。